В настоящее время в строительстве сложилась очень интересная ситуация. С одной стороны – никуда не делись рабочие, стройматериалы, спецтехника. С другой стороны – большое количество людей объективно нуждаются в новом жилье.
    При этом, рынок недвижимости стоит, продаж мало, стройки замораживаются.
    Почему????
    Ведь с одной стороны есть ресурсы для строительства (рабочие, стройматериалы, техника). А с другой – есть спрос.
    А ответ очевиден. Спрос есть, но не по этим нереальным ценам. Цены на недвигу даже после так называемого «падения» очень и очень высоки.
    Строители и риэлторы любят говорить об отложенном спросе. Отложенный спрос есть и он огромен. Но не по этим ценам. То есть людям нужны квартиры, и они готовы их покупать, но по другим ценам.

    Что нужно чтобы построить жилой дом?

    Здесь на самом деле два этапа:
- получить разрешение на строительство (или построить без разрешения, оформив его потом);
- построить дом;

Между реальными затратами на строительство дома, и ценой, по которой люди готовы покупать недвижимость огромная разница. При этом, количество земельных участков ограничено. При этом, купив участок в собственность нельзя строить на нём что угодно. Проект нужно согласовать.
Мало этого. Поскольку нормы и правила в строительстве абсурдны, то их никто не соблюдает. (например мне известны случаи когда разрешение на строительство получают ПОСЛЕ начала эксплуатации объекта).
Вывод:
Самым важным элементом строительного бизнеса является получения документов на строительство (или возможность строить без документов, что по сути одно и тоже).
Другими словами, возможность строить важнее, чем само строительство.

При этом, затраты на возможность строить это:
- официальные платежи в бюджеты;
- взятки (причём их много и большому количеству людей);
- вознаграждение тому, кто обеспечил возможность строить (а оно очень и очень большое, потому что деятельность эта трудная, рискованная, и поэтому хорошо оплачивается).

По сути, эти затраты для экономики непроизводительны. При этом все эти затраты ложатся в стоимость квадратного метра. Неважно, что написано в документах строительной организации. Но эти затраты обязательно учтены в стоимости квадратного метра.
Как достать их (затраты) из стоимости квадратного метра?
Только если государство самостоятельно будет выполнять функции застройщика.
Есть вариант, когда строить будут много (например, 1 квадратный метр на человека в год). Тогда рынок сам придавит цены, и соответственно уровень взяток.

Ясно, что первый вариант (когда государство выполняет функции застройщика) более простой.

Построенное жильё государство использует на свои задачи (например очередники и военные), а остатки можно продавать. Соответственно, затраты на строительство дома составят только затраты на сами работы. Конкуренция среди подрядчиков будет толкать цены на строительство вниз. Особенно если максимально упростить возможность строительства для иногородних подрядчиков (особенно из депрессивных регионов).

Всё. Весь локомотив.
Будут стройки – будет спрос на материалы, спецтехнику, рабочую силу. Будет много дешёвых квартир – людям будет где жить.

Остаются вопросы:
1.    Сколько строить?
Ежегодно должно вводиться 1 квадратный метр на человека в год.
Дом строится два или три года. Значит, каждый год надо закладывать строек, чтобы через два (или три) года эти объекты можно было вводить в эксплуатацию.
Если частные застройщики не могут обеспечить такого ввода то остаток должно достраивать государство.
Ну например. В городе Н – миллион жителей. Значит в 2011 году должно быть введено – миллион квадратных метров жилья. Значит в 2009 году должны быть заложены проекты под этот миллион.
Можно вводить понижающие коэффициенты для депрессивных или умирающих городов. (Например нет смысла строить много в городе, который стоит на истощающемся месторождении). Но это детали.

2.    Как отбирать строителей? Ведь опять будут взятки и «свои» компании?
Обязательно будут. Это просто неизбежно. Но ведь государство как-то заказывает объекты и как-то строит объекты соц.инфраструктуры. А построить типовой дом, это более стандартная задача. Здесь легче контролировать цену предложения. Можно вообще установить максимальную цену аукциона, чтобы дальше её не уходить. Наиболее важно обеспечить доступ к конкурсам маленьким компаниям, и компаниям из депрессивных регионов.
Потом количество и уровень взяток здесь существенно ниже, чем на получении земельных участков и так далее.

3.    Как продавать квартиры, и по какой цене? Что дойдёт до рынка?
Главное, чтобы 70% квартир доходило до рынка. Аукционы это будут, или это будет продажа с премией от стоимости строительства в 100%. Это детали. Рынок сам установит справедливую цену.
Главное, чтобы каждый человек мог купить квартиру у застройщика (гос.органа). Кстати, люди смогут покупать такие квартиры и на стадии «котлована». Строит ведь не частная фирма, а государство. Значит всё равно, будет построено.

    4. Какие дома строить? Не будут ли построенные дома непривлекательными и уродливыми.
На первом этапе будет наоборот. Например, в большинстве домов нет подземных парковок. Застройщику это невыгодно. В результате некуда поставить машину (дворы маленькие, потому что за площадь двора никто не платит). Во дворах нет зелени, да что я рассказываю….
Проект который заказывает и составляет государство явно будет более комфортным, чем если проект заказывает застройщик. Основная задача которого – метров побольше, остального – поменьше.
Опять же государство будет строить эконом-класс. Много, дешево и сердито. Всё что выше – частные фирмы.

5.    Строить будет только государство?
Нет. Запрещать частникам строить нет смысла. Наоборот, государство будет дозакладывать проекты, которые бизнес заложил самостоятельно (исходя из плана в 1 квадратный метр на человека в год).
Если строительный бизнес самостоятельно будет строить столько, то государству нет необходимости сюда лезть. Рынок сам продавит цену до более-менее реального уровня, сократив уровень взяток и другие непроизводительные затраты.

6.    Как обеспечить качество строительства?
Как сейчас обеспечивается качество строительства других зданий? Также. То есть – никак. Можно обязать дать гарантию на срок службы. Можно объяснить директору (главному инженеру) что если что… то они поедут далеко и надолго. Конечно, должен быть контроль за качество строительства. (представитель заказчика на объекте).
Сейчас ведь как-то строят. Кто гарантирует качество строительства? Никто. То есть хуже уже не будет.

Последний и самый главный вопрос.
Что будет с ценами? – обвал.
И это прекрасно.